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投資選址

(一)區位交通

    區位交通是一個地區或園區發展最為根本的依托。區位要素需要考慮大區位和小區位。

交通要素重點考慮航空、鐵路、公路、水路等四大方面。航空因素重點考慮機場等級、吞吐量、航線數量及頻次、與項目地車程等因素;鐵路主要考慮是否有高鐵,貨運場站吞吐量,車次、與項目地車程等因素;公路主要考慮是否有交通管制(如物流大貨車限行)、與高速和國道的距離等因素;水路主要考慮是否有港口,吞吐量,港口口岸級別,裝船方式(獨特產品要求不裝集裝箱的裝船方式)等因素。


(二)經濟基礎

    經濟基礎是衡量園區所在城市綜合能力的指標,表征了園區外部綜合發展環境。對園區發展有間接但重要的影響。合一咨詢一般采用GDP、人均GDP、人均可支配收入、地方政府財政收入等指標來表征園區所在城市的經濟基礎。地方財政收入區縣一級能夠達到30億元(剔除轉移支付資金),一般而言,經濟基礎較為優質。


(三)產業基礎

    產業基礎是投資企業最為看重的要素。主要包括產業企業數量、規上企業數量、該產業產值占比區域內所有產業產值比重、產業上下游企業數量集聚情況、原材料供應商數量及供應程度,下游購買企業數量及銷售渠道等。從我們調研過的大量的案例來看,也印證了產業基礎對于企業選址的重要性。剔除鄉情等因素,紡織企業在如佛山西樵集聚度較高,農產品山東壽光周邊集聚度較高,LED及燈飾在中山小欖及周邊集聚度較高,竹產品浙江安吉集聚程度較高,整車企業在重慶、武漢、合肥、臺州等地產業集聚度較高……


(四)產業要素

    產業要素是企業選址的重要因素,主要包括土地、水、電、氣、人工五大因素。物流企業選址一般重點關注土地要素,飲品企業一般重點關注水要素,線路板企業一般重點關注電價因素,陶瓷企業一般重點關注燃氣要素(目前大多數陶瓷企業已經改為使用燃氣了),紡織企業一般重點關注人工要素。對于醫藥行業而已,行業最為關鍵的是研發創新,因此能否獲得高端研發創新人才是行業選址重要因素,當然有不少企業采用了研發實驗室與生產廠分離的方式來落戶地人才不足的問題……


(五)政策支持

    政策支持是投資選址中最難評估也是最難協商的部分,原因是行政監管多,需要繞開的因素多,加之政府行政效率低下,達成一致需要較多時間。政策支持常見的有針對某一特定行業的扶持政策;針對高端人才(高管個稅返還),有相應的扶持政策;針對土地因素,有省政府定下來的基準地價折扣優惠政策;針對電價,有可能通過政府牽頭協商,拿到直供電電價(不上網電價);針對技改,政府可能有專項資金支持……另外,國家明令禁止0低價出讓土地和稅收返還,當前許多政府都是通過"一事一議"的名頭繞過政策監管。很多地方"一事一議"0地價拿地均是通過國資平臺基金操作,前期與地方政府約談好土地款項企業付款比例,余下部分由地方政府國資平臺資金補齊,再由該投資企業投產后稅收地方留存部分逐年抵扣。當然也有少量地方財力雄厚的政府一次性通過投資獎勵的方式返款土地款。最后,在實際投資選址操作過程中,重大項目落戶,能否見到區域一把手并與他溝通商議,是重大項目能否在擬投資地得到有力政府政策支持的重要判斷指標。


(六)履約能力

    政府政策履約能力是項目,尤其是傾"全市之力"、"全縣之力"引進的重點項目考慮的重點。就在招商競爭白熱化、招商政策透明化的今天,"開門迎客,關門打狗"的案例并沒有減少。合一咨詢在履約能力方面,主要考察地方財政實力、政府服務、決策人更替三大要素。


(七)土地條件

    土地是一切產業活動的基礎,沒有土地就產業發展的空間。我們需要重點關注土地屬性、土地可獲得性、建設條件、用地成本等四大要素。土地屬性是重點,面積、形狀、連片性、平整度都是考慮的重要內容;土地可獲得性是容易忽略的坑,土規、拆遷、未來可擴張空間都是考慮的內容;建設條件主要考慮地形、水文地質、高壓線走向、市政道路、河流走向等詳細內容;用地成本主要考慮各類土地的價格。


(八)自然條件

    自然條件對于大多數項目而言,具有一致性,但這不是它被忽略的理由。自然條件對于項目具有基礎性影響。某汽車整車制造商從韓國引進的專家團隊,在抵達當地后兩天,決定辭去工作回國,原因是該整車制造商位于華北地區,冬季霧霾嚴重。我們重點關注環境質量和自然災害兩大要素。




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